Министерство экономики разработало и призывает общество выразить свое мнение в отношении Законопроекта о найме жилых помещений, который станет новым регулированием на рынке найма жилых помещений и будет способствовать созданию качественных и финансово доступных для жителей арендных квартир и увеличению инвестиций в секторе домов для аренды, а также предложит новое решение существующим длительным судебным процессам.
Новый закон будет регламентировать правила для сдачи в аренду и использования жилых помещений во время действия договора аренды и для завершения договора аренды независимо от того, что в собственности имеется жилое помещение. Договоры найма нежилых помещений, которые находятся в жилых домах, или договоры аренды находящихся в общежитиях помещений также и в дальнейшем нужно будет заключать в установленном в Гражданском законе порядке.
В соответствии с разработанным законопроектом предметом договора найма жилого помещения является группа помещений, которой в установленном в регулирующих строительство нормативных актах присвоена функция (вид использования) - жилое помещение.
В отличие от действующего сейчас правового регулирования арендных отношений в новом законопроекте предусмотрена регистрация всех договоров найма в земельной книге, таким образом обеспечивая публично доступную и достоверную информацию о заключенных сделках, которая будет защищать и нанимателей, и новых приобретателей недвижимой собственности. В свою очередь, ранее заключенный договор найма будет обязательным для нового приобретателя собственности только в том случае, если договор найма будет закреплен в земельной книге. Такая публично доступная информация позволит снизить теневую экономику на рынке аренды. Важно подчеркнуть, что законопроект предусматривает стороны закрепления права найма от установленных в Законе о земельной книге канцелярских пошлин, а также прошения о закреплении будут заверяться бесплатно в отделениях земельной книги, таким образом не создавая дополнительные затраты для наймодателя и нанимателя.
Новым регулированием существенно будет изменен порядок судопроизводства по вытекающим из арендных правовых отношений вопросам. В законопроект включены нормы, которые предусматривают бесспорное принудительное исполнение обязательств в случаях, когда наниматель обязан оставить арендованное жилое помещение в установленных в законопроекте случаях (истечение срока, в случае долга по арендной плате, а также в случае отчуждения недвижимой собственности, если договор найма не зарегистрирован в земельной книге). Предложенное решение в отличие от существующего регулирования, которое предусматривает разрешение всех споров в порядке требования, значительно ускорит разрешение споров между наймодателем и нанимателем, снизятся связанные с этим затраты, а также существенно снизятся риски для потенциальных инвесторов, таким образом делая рентабельным строительство нового арендного жилища. Принимая во внимание упомянутое, Министерство экономики данным законопроектом подготовило и направит также соответствующие изменения в Граждданско-процессуальном законе.
Также существенным изменением, по сравнению с действующим сейчас регулированием, является смена регулирования в связи со сроком договора аренды - договор аренды в дальнейшем больше нельзя будет заключать на неопределенный срок. А именно, договор аренды будет заключаться только на определенный срок и, при завершении срока, наниматель обязан освободить жилое помещение, если только с наймодателем не заключается новый договор найма. В контексте срока договора нужно указывать, что также, как раньше, наниматель во время арендных правовых отношений без специального основания будет иметь возможность денонсировать договор, предупредив наймодателя за один месяц заранее; в свою очередь, наймодатель по-прежнему договор сможет денонсировать только только в установленных в законе случаях и сроки.
К тому же, изменения затронут права членов семьи нанимателя - член семьи в дальнейшем не будет получать самостоятельное право на использование жилого помещения, таким образом члены семьи в дальнейшем не будут нести солидарную ответственность за выполнение вытекающих из договора аренды обязательств. Единственно в случае смерти нанимателя для членов семьи предусмотрено право запрашивать заключение нового договора аренды, не меняя условия предыдущего договора.
С целью обеспечить большую защиту интересов нанимателей, в законопроекте установлено, что наймодатель сможет повысить арендную плату во время действия договора найма только в том случае, если в договоре найма будут предусмотрены принципы и порядок повышения арендной платы, например, связь повышения с годовой средней инфляцией, запланированными расходами, периодическое повышение арендной платы.
Принимая во внимание существенные отличия нового регулирования от действующего, в законопроекте предусмотрено переходное регулирование, в соответствии с которым заключенные до момента вступления в силу нового закона договоры аренды нужно будет зарегистрировать в земельной книге.
Также предусмотрена обязанность наймодателя и нанимателя, который в данный момент использует жилое помещение на основании заключенного предыдущим наймодателем договора найма жилого помещения, заключить новый договор найма жилых помещений. В свою очередь, если не удается достигнуть договоренности, с соответствующим иском можно будет обратиться в суд, который после объективного анализа ситуации установит и срок договора аренды, который не может превышать 10 лет, и также арендную плату.
Законопроект еще должен принять Кабинет министров и Сейм. После его вступления в силу данный закон заменит действующий Законе о найме жилых помещений.
