Кабинет министров на заседании 3 мая поддержал разработанный Министерством экономики Законопроект о найме жилых помещений, который станет новым регулированием на рынке найма жилых помещений и будет способствовать качественному и более доступному созданию съемных квартир, предложит новое решение проблемы существующих продолжительных судебных процессов, а также привлечет инвестиции в сектор съемного жилья и будет развивать мобильность рабочей силы в города и волости, где создаются хорошо оплачиваемые рабочие места.
«В 2017 году мы подписали меморандум сотрудничества для развития рынка недвижимой собственности, который предусматривает конкретные поручения правительству, а также конкретные обязательства со стороны отраслевых коммерсантов. После многолетних дискуссий нам удалось найти первый общий знаменатель также в отношении новых условий в регулировании рынка найма жилья. Законопроект о найме жилых помещений разработан с целью обеспечить большую защиту квартиросъемщиков, развитие рынка найма, упорядочивание среды предпринимательской деятельности, а также привлечение инвестиций в строительство нового жилья и снижение теневой экономики,» подчеркивает Эдмундс Валантис, заместитель государственного секретаря Министерства экономики.
Законопроект о найме жилых помещений выдвигается в едином пакете законопроектов с изменениями в законе «О Помощи в решении квартирных вопросов», изменениями в Законе о нотариате и изменениями в Гражданско-процессуальном законе.
После принятия упомянутых законопроектов в Сейме из программы государственного бюджета «Средства для непредвиденных случаев» в 2018 году предусмотрено выделить 3 578 260 евро для обеспечения софинансирования выплаты пособия за освобождение жилого помещения квартиросъемщикам денационализированных зданий, в соответствии с фактическими расходами самоуправлений.
С целью в большей степени защитить интересы квартиросъемщиков в законопроекте установлено, что арендодатель сможет повысить арендную плату только в том случае, если в договоре найма будут предусмотрены принципы и порядок повышения арендной платы, например, привязка повышения платы к годовой средней инфляции, запланированным расходам, периодическое повышение арендной платы.
Для снижения теневой экономики в новом законопроекте предусмотрена регистрация всех договоров найма в земельной книге, таким образом обеспечивая публично доступную и достоверную информацию о заключенных сделках, которая защитит и квартиросъемщиков, и новых приобретателей недвижимой собственности. Важно подчеркнуть, что регистрация договора найма в земельной книге будет бесплатной, вместе с тем не создавая дополнительные затраты для арендодателя и квартиросъемщика. Одновременно регистрация договора найма в земельной книге позволит устранить фиктивные договоры найма, а также защитит добросовестных квартиросъемщиков в случае смены арендодателя.
Также новый законопроект значительно ускорит процесс разрешения споров между арендодателем и квартиросъемщиком, и снизит связанные с этим процессом затраты. Действующий в данный момент закон предусматривает разрешение всех споров в суде. Наряду с новым законом, при внесении соответствующих поправок в Гражданско-процессуальный закон, мы предлагаем бесспорное исполнение обязательств в отдельных случаях (в случаях, когда нет спора) – квартиросъемщик будет обязан оставить снятое жилое помещение, если закончится срок договора найма и не будет достигнуто соглашение о новом договоре, если будет образована задолженность арендной платы, а также в случае отчуждения недвижимой собственности, если договор найма не занесен в земельную книгу. Одновременно это решение существенно снизит риски для потенциальных инвесторов делать вложения в строительство нового съемного жилья.
Сравнивая с действующим в данный момент законом, существенные изменения предусмотрены в условиях срока договора найма – в дальнейшем договор найма больше нельзя будет заключать на неопределенный срок. А именно, договор найма будет заключаться только на определенный срок и, при завершении срока, квартиросъемщик будет обязан освободить жилое помещение, если только с арендодателем не будет заключен новый договор найма. В контексте срока договора нужно указать, что также, как раньше, квартиросъемщик без особого основания сможет денонсировать договор, заранее предупреждая арендодателя; в свою очередь, арендодатель по-прежнему договор сможет денонсировать только в установленных в законе случаях и сроки.
К тому же, изменения затронут также права членов семьи квартиросъемщика – члены семьи в дальнейшем не будут получать самостоятельное право на использование жилого помещения, таким образом члены семьи больше не будут также нести солидарную ответственность за выполнение установленных в договоре найма обязательств. Только в случае смерти квартиросъемщика для членов семьи предусмотрено право требовать заключения нового договора найма, не меняя условия предыдущего договора.
Принимая во внимание существенные отличия нового регулирования от действующего в данный момент закона, в законопроекте предусмотрено переходное регулирование. Соответственно, договоры найма, которые были заключены до момента вступления в силу нового закона, нужно будет зарегистрировать в земельной книге в течение 5 лет с момента вступления в силу закона.
В свою очередь, в течение двух лет после вступления в силу закона арендодатель и квартиросъемщик, который в данный момент использует жилое помещение, на основании предыдущего заключенного арендодателем договора найма жилого помещения, должны заключить новый договор найма (например, квартиросъемщик денационализированного дома, если жилое помещение используется на основании заключенного в советское время договора найма). Также, если не удается достигнуть договоренности, с соответствующим иском можно будет обратиться в суд, который после объективного анализа ситуации установит и срок договора найма, которые не будет превышать 10 лет, и также арендную плату.
Законопроект еще должен принять Сейм. После вступления в силу законопроекта он заменит действующий сейчас закон, принятый в 1993 году Верховным Советом Закон о найме жилых помещений.
